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　　北京二手房市场的内在韧性正持续显现。近期，北京商报记者走访北京西城、石景山、大兴等区域发现，三环内以首次置业为代表的刚需购房需求正稳步提升。与此同时，四环外的改善型房源凭借交通通勤便捷、房源价格更具竞争力、可选房源数量较核心区域更为充裕等多重优势，持续吸引核心区域改善客群前来置业。在这两股力量的共同推动下，北京二手房网签量实现环比增长19.52%。

　　业内专家分析认为，当前北京二手房市场呈现出的结构性增长，既反映出刚需群体对“年末价稳房源足”这一窗口期的准确把握，也体现了改善客群对居住品质与生活成本之间平衡的理性考量。未来，随着市场供给持续优化与需求端信心逐步修复，二手房市场有望在当前的分化格局中保持相对稳定。

　　部分区域带看量提升超30%

　　据北京商报记者统计，2025年11月北京二手房网签量已达14446套，环比增幅达到19.52%。在整体数据增长的背后，市场的结构性特征也愈加清晰地显现出来。

　　近期，北京商报记者通过对多个区域进行实地走访调研发现，三环内的刚需类二手房成交量正稳步回升，已成为拉动市场整体交易活跃度的重要力量。

　　以北京西城区为例，某头部二手房中介经纪人赵卫东向北京商报记者透露，自11月中旬起，门店接待的二手房咨询客户量出现了明显增长。据他介绍，此前该门店每周到访客户约为30组，目前这一数据已逐步提升至40组左右，客户入市咨询的活跃度提升约33%。

　　从购房群体的置业意愿来看，赵卫东也观察到了明显的变化。他分析称，年末通常是二手房市场价格相对平稳、议价空间相对较大的阶段，这更容易形成刚需客群的“择机窗口期”；同时，每年初是家庭住房需求的集中释放期，受相关需求带动，优质房源不仅价格可能出现波动，市场供给也将趋于紧张。

　　正是基于对这一市场规律的预判，部分刚需购房者选择在年末提前入市，以规避后续购房需求增长可能出现的市场不确定性。不过，尽管看房人数呈现增长，一个不容忽视的现状是：从带看量到实际成交量的转化效率仍有待进一步提升。

　　赵卫东表示，当前西城区内，楼龄较长的刚需房源单价普遍在11万元/平方米左右，而楼龄相对较新、小区环境更好的房源，单价则达到约15万元/平方米。较高的置业成本使得购房者决策更为谨慎，倾向于通过对比多套房源来作出最终选择，这在客观上延缓了成交进程。

　　赵卫东进一步指出，近期参与带看的客户中，平均一组客户会对比3套房源，部分需求更细致、决策更谨慎的客户甚至会对比5套以上——他们不仅关注价格差异，还会深入比较房源品质，如楼龄、户型、小区配套等多维度因素，这种全面的对比过程自然拉长了成交周期。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，对于规划孩子入学的家庭而言，二手房交易通常需要两到三个月的周期，为确保顺利衔接入学节点，这类家庭普遍会提前布局房源选购，使得年底至次年初成为核心区房源的成交高峰期，这一需求的集中释放直接带动了11月二手房成交规模的提升。

　　郭毅进一步分析称，随着核心区域新增供应项目陆续上市，叠加新房限价政策取消，新房与二手房之间的价差持续拉大。尽管新房产品力表现突出，但部分地缘性刚需及改善家庭在综合考量自身经济收入水平与换房预算后，认为核心区周边二手房反而更契合实际需求。这一市场心态的变化，导致部分原本聚焦新房市场的购房群体转向二手房市场，形成了“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市场变量。

　　热门小区月内带看近1600次

　　与三环内刚需住房需求的稳步提升相比，四环外的市场增长则主要来自改善型住房需求的持续释放。以石景山区远洋山水片区为例，某头部二手房中介经纪人王安琪向北京商报记者表示，该片区因紧邻长安街、莲石路等可直达金融街、国贸等核心商圈的城市主干道，且享有地铁1号线的轨道交通支持，在承接核心区域外溢的改善型购房需求方面表现尤为突出。

　　王安琪进一步分析称，此类外溢购房群体的需求特征非常明确：他们大多在三环内已持有一套刚需住房，选择在远洋山水片区再次置业，核心诉求在于追求更高品质的居住体验。因此，这部分客群在选房过程中，对小区整体品质和居住舒适度的关注度，远高于其他因素，这是他们作出决策的关键考量。

　　基于这一需求导向，楼龄适中、户型选择丰富、小区环境优良的远洋山水小区，成为该类改善群体的置业首选。王安琪介绍，近一个月来，该小区二手房带看量已达近1600次；仅在11月，她个人就已促成2套房源成交，且均为改善型户型。